Общая правовая характеристика и практические особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества

Введение

Актуальность. Недвижимость как объект гражданского оборота обладает высокой значимостью и ценностью, в связи с чем нуждается в повышенной государственной защите. Чаще всего стоимость недвижимости исчисляется миллионами и десятками миллионов, в связи с чем недостаточное или неверное правовое регулирование сделок по отчуждению недвижимости способно привести к расцвету мошенничества в данной сфере и к непоправимому урону экономике страны в целом.
Важность и значимость эффективного правового регулирования договора купли-продажи недвижимости детерминируется тем, что он опосредует претворение в жизнь сразу же двух гарантированных не только Конституцией РФ , но и Всеобщей Декларацией прав человека : права на жилище и права на собственность. Вместе с тем, современное состояние правового регулирования рассматриваемого вопроса нельзя назвать удовлетворительным. Правовые нормы разрознены, порой не согласованы, должного регулирования не обеспечивают.
Расширение рынка недвижимости требует от юридической науки проведения глубокого анализа вопросов заключения, исполнения договоров купли-продажи недвижимости и выработки научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, чем и продиктована актуальность темы исследования.
Теоретическая разработанность темы. Анализируя современную цивилистическую литературу, мы отметили, что с момента принятия Гражданского кодекса РФ комплексных исследований изучаемого нами вопроса проводилось не так много. Можно выделить, пожалуй, работы Е. С. Болтановой, А. В. Борисенко, С. В. Мартиросян и М. А. Шлотгауэр. Однако, история сохранила труды таких классиков как Д. И. Мейер, К. Победоносцев, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич и других.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с правовым регулированием института купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, научных взглядов, концепций суждений с использованием которых осуществляется правовое воздействие на сферу купли-продажи недвижимости.
В качестве цель исследования выступает теоретический анализ особенностей договора купли - продажи недвижимого имущества.
Для достижения названной цели предстоит последовательно решить следующие задачи:
1. Рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.
2. Изучить особенности заключения купли-продажи недвижимости.
3. Проанализировать Заключение договора. Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи недвижимости.
4. Рассмотреть особенности изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Руководствуясь поставленными задачами, с учетом характера и специфики темы, структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, которые подразделяются на параграфы, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Общая правовая характеристика купли-продажи недвижимости
1.1. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

Самая большая глава ГК РФ – это глава 30 ГК РФ «Купля – продажа», в которой содержится восемь параграфов и 113 статей Кодекса. В Гражданском Кодексе Российской Федерации сохранено традиционной определение, связанное с куплей-продажей: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену. Такое понятие является достаточно простым, но в то же время универсальным. Оно включило в себя самые общие правила, связанные с договорами купли-продажи.
Одним из важнейших институтов гражданского права выступает купля-продажа. На сегодняшний день известно, что развитие правового регулирования договора данной категории началось более четырех тысяч лет назад.
Регулирование договора купли-продажи происходит с помощью норм гражданского, коммерческого, земельного и международного частного права.
Во время многовекового развития различных правовых систем нормы о купле – продаже проходили через естественный отбор. С течением времени проходило отсеивание случайных и неудачных положений и упрочнение более качественных положений, что привело к повышению уровня юридической техники.
Договор купли-продажи наиболее точно выражает традиционные виды товарообмена. В современных экономических условиях сфера использования данного договора была значительно расширена за счет того, что экономический оборот был пополнен новыми видами имущества.
На сегодняшний день договор купли-продажи является наиболее распространенным договором гражданского права.
Особое значение института купли-продажи связано с тем, что происходит регулирование наиболее часто встречающихся видов соглашений между участниками гражданского оборота. Это привело к гибкому и широкому применению договора купли-продажи в современном праве.
Договор купли-продажи относится к одному из старейших и наиболее популярных типов договоров. Именно на основании договора купли-продажи происходит передача материальных ценностей от одного собственника к другому, а оплата производится денежными средствами.
Договор купли-продажи представляет собой один из важнейших традиционных институтов гражданского права с многовековой историей развития. Впервые договор купли-продажи возникает в истории развития классического римского права и представляет собой консенсуальный контракт emptio-venditio.
Под таким контрактом понимался договор, с помощью которого одна сторона – продавец (venditor) принимал на себя обязательства предоставить другой стороне – покупателю (emptor) товар (mеrх), вещь, а другая сторона – покупатель, в свою очередь принимала на себя обязательства уплатить продавцу за данную вещь определенную стоимость, цену (premium).
Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporales), то есть имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т. п.).
Главой 30 ГК РФ, а также другими законодательными и правовыми актами осуществляется регулирование разновидностей договора купли-продажи .
Договор купли-продажи представляет собой договор, согласно которому одна из сторон (продавец) принимает на себя обязательства связанные с передачей вещи в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять данный товар и осуществить за него оплату в размере определенной денежной суммы. Данные условия предусмотрены п. 1 ст. 454 ГК РФ .
По законодательству, которое действовало ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Но введение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок, как считают некоторые авторы. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки, то до 2013 года она имела самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством. Поэтому нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения не стало общим правилом законодательства. На сегодняшний день существует достаточно спорная ситуация. Законом отменена обязательная государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений и создается система перехода к регистрации только перехода прав собственности. При этом, ни в законе, вносящем изменения, ни в разъяснительном письме государственной думы ни слова не говорится об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок . Фактически, договор купли-продажи квартиры не подлежит никакой дополнительной защите.